以公租房建设推进住宅产业化的经济分析

摘要：住宅产业化是今后住宅建设的发展趋势，然而我国住宅产业化还处于起步阶段，产业化程度比较低。在政府大力倡导建设保障房之时，提出将公租房的产业化建设作为实现住宅产业化的突破口，并通过分析其特点，进一步说明公租房建设为住宅产业化的发展提供了契机。最后结合我国房地产业发展情况和住宅产业化现状，总结出公租房产业化发展的运作机制。

关键词：公租房建设；住宅产业化；运作机制

中图分类号：TU393.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）010-00-02

住宅产业化是指在工厂将住宅主体结构和内部装修等全部或部分的部件和部品（如楼板、内外隔墙、楼梯板等）预制完成，通过设计的标准化和模数化、建筑构部件的工厂预制，现代化组织管理等，在施工现场对预制的部件和部品进行组装，形成住宅施工现场装配式生产的模式。

一、住宅产业化发展是必然趋势

现阶段我国的房屋建设广泛采用的仍然是施工现场人工作业的方式，施工人员的素质以及技术操作水平相对较低，绝大多数未接受过正规且系统的培训，施工过程往往操作不按规范、误差较大，并且由于建材质量、施工现场的项目管理能力等因素的存在，都会导致施工质量并非完全处于可控的范围之内。同时，施工现场的人工作业会受到许多不可抗力因素的影响（天气、劳动力不足等），并且施工过程重复交叉，施工强度较大，现场各项要素间的协调工作量大且艰巨，因此，往往会有很多诸如工程返工等不可控的因素出现从而延误工期，增加建设成本[1]。大量的现场作业也会消耗大量的水、电及各类建筑原材料，会严重地浪费资源、无谓地消耗能源，会产生大量的废水、废渣、扬尘等建筑垃圾，造成环境污染，不符合可持续发展的要求。而住宅产业化发展与上述传统住宅建设方式相比，可以提高工程质量、缩短工期、减少建筑垃圾、减少能耗、污染、减少对技能型劳动力的需求等。因此，住宅产业化是我国住宅产业发展的必然趋势，是住宅建设先进生产力的发展方向；是提高住宅有效供给和住宅产业劳动生产率的根本出路；是住宅建设坚持可持续发展，合理利用资源、保护资源的有效途径。

二、公租房建设为住宅产业化发展提供了良好的机遇

住宅产业化发展是对以往建筑形式的一种彻底变革，由社会化大生产的方式来改造传统的住宅产业，把现在半手工半机械的比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式[2]。以住宅这种最终产品为目标，采用一体化经营的方式使各生产要素完美地组合起来，减少中间环节，优化资源配置，它意味着资金和技术的高度集中，大规模的生产，社会化供应等。但是，这种由粗放型向集约型的转变是一项非常复杂的社会系统工程，我国目前的住宅产业化仍处在较为初期的发展阶段，具有“四低二高”的特点：工业化水平低、劳动生产率低、成套技术集成度低、住宅的质量低；资源消耗高、污染程度高。因此，要大力发展住宅产业化还需要寻找良好的机遇和平台。

公租房在全国各地虽然有着不同的类别划分和保障人群，但是它们都有着共同的特点。一是由政府主导实施建设；二是套型接近，都以主力中小户型为主；三是建设成本高且质量要求极高；四是工期紧张；五是租赁户流动性较大。所以，公租房的坚固耐久性、安全经济性、以及对有限的户型空间所能提供的居住舒适度与功能的要求较高。以政府为建设主体，户型小、设计简单的特点，非常适合标准化设计和工业化生产的建设方式。因此，从公租房利于采用产业化技术这一角度出发，大规模地建造低价优质的新型住宅，在满足政府建设保障型安居工程的需求的同时，也能从长远上解决住房难的社会问题。此外，实施住宅产业化到一定的规模后，便可有效地降低建设成本，提高住宅质量，大大缓解低收入人群的居住压力，产生较大的社会效益。由此可见，将住宅产业化技术运用到保障房建设中具有非常明显的优势。其优势具体有：

1.住宅产业化技术可有效提高建筑产品质量。采用定型的模具，生产出尺寸精准、平整光滑且重复使用率高的部品构件，生产工人在经过培训熟练技能后，构件的质量更易于保证，消除大部分的质量隐患。

2.住宅产业化技术能加快工程进度，快速提供住宅产品。部品构件在工厂预制生产，免受季节和天气影响的同时，也避免了传统受作业面影响导致只能进行串联施工的不利因素，能迅速提供作业面，为多专业并联施工创造了条件。

3.住宅产业化技术可以最大程度地实现节能减排、降低工程造价。由于预制部品构件的表面光滑平整，不需要抹灰装饰，节省了大量建筑砂浆。此外，装配式施工也节约了大量的脚手架和模板。

4.住宅产业化技术有利于提高住宅性能。保障房属于政府针对不同收入水平所采取不同。救济性福利措施和限制性消费行为的产物，由于政府的宏观调控和限定性政策，房地产开发商采用传统方式建设保障房盈利很低，导致大多数保障性住房都存在选址较偏、户型不够合理、面积过大或过小、施工质量不过关、分配不公等问题。[3]利用产业化技术，在充分保证房屋质量水平的同时，可以集成先进技术提高房屋的整体性能。

而我国目前以及未来的公共租赁房的工程建设规模浩大，并且公租房的户型及使用功能标准化程度较高，用户的个性化需求也相对较低，采用住宅产业化来化解公租房建设中的问题是不错的选择，同时也为住宅产业化中的新技术和材料的运用提供了试点平台，这恰好为住宅产业化的发展提供了难得的机遇和市场空间。

三、公租房产业化发展的运作机制

我国住宅产业化由于目前仅处于起步的初级阶段，除了万科等少数大型集团完全掌握从设计、施工的关键技术以及构配件采购的关键控制要素，其它的开发企业、设计单位以及施工单位构成比较分散，不具备完整的企业产业链条的运作条件。而住宅产业化强调各阶段的高度技术集成，必须紧密联系相关的建设单位、设计单位、施工单位以及构配件制作单位，它对开发企业的技术管理能力、开发经验、配置和管理市场资源的能力要求很高，并且住宅产业化技术需要企业的前期投入较大，对企业的综合实力要求较高。住宅产业集团是以生产住宅为最终产品，集住宅投资、产品研发、设计、构配件制造、施工和售后服务于一体的综合性住宅开发企业，是一种智力、技术、资金密集型、能够承担住宅全部生产任务的大型企业集团。企业对住宅的开发建设实行一体化经营是住宅产业化集团的经营特色。

公租房的建设由政府的职能机构进行指导及监管，在产业化发展路线下应该有着特定的建设过程。如图1所示，首先，政府根据当地的住房政策及需求，确定公租房的建设需求，由公租房的管理机构与住宅产业集团进行沟通，阐述建房的相关标准和要求，并下订单进行委托建设。然后集团的相关设计人员按需求进行符合产业化设计、生产及施工等方面的设计，并且此期间，公租房管理机构的负责人员应与设计人员进行沟通，以确保设计方案符合需求，待设计完成且得到管理机构的认可后，产业集团则按照图纸对构配件、部品及建筑设备进行生产与准备。由于住宅的相关设备及部品种类繁多，除了由产业集团本身生产制造以外，集团也可以采用外部协作的方式，选择长期的战略合作伙伴，与外部的住宅建设设备、部品的生产企业签订合作协议，确定长期的合作供应关系。[4]施工部门则根据设计要求进行基础施工，然后根据进度安排将运至现场的住宅构配件、设备部品进行装配施工，全部工序施工完成后由政府的质检部门、公租房管理部门以及集团的质检部门进行检查，竣工验收合格后交付使用。住宅产业集团在交付使用后的保修期内仍需定期进行回访和事故处理，[5]做好售后服务工作。公租房的整个建设过程都是基于政府提供住房需求的前提下，在住宅产业集团内外部分担并协调完成的。

图1：公租房运作机制

四、结语

住宅产业化是住宅建设的发展趋势，从长期市场需求角度，产业化住宅产品能够满足消费者的未来需要；从产业链的角度，能够促进资源优化配置，有利于效益最大化；从社会责任的角度，有利于绿色建筑的普及，积极推进低碳环保的可持续发展社会形态的建立。公租房因其户型小、设计简单的特点，非常适合标准化设计和工业化生产的实现。以公租房为切入点，推进住宅产业化的发展势在必行。

参考文献：

[1]赵辉，杨元华.基于市场需求的住宅产业化发展思路探索[J].建筑经济，2012（4）.

[2]沈良峰.住宅产业化：房地产企业由传统向现代转型的现实路径[J].阅江学刊，2010（5）.

[3]王全良.依托保障性安居工程建设拉动住宅产业化发展[J].住宅产业，2011（1）：16-18.

[4]高欣，魏贵琳.保障房的住宅产业化建设模式研究[J].建筑经济，2011（5）.

作者简介：徐根余（1967-），性别：女，山东省兖州市人，现职称：助理经济师，学历：大学本科，研究方向：企业管理。