对房屋建筑安全使用管理的探究

摘要：自古以来，人们一直向往“居者有其屋”的生活状态，房屋对于人们来说不仅是一种居住场所，更是一种心灵安慰。因此，房屋建筑物的安全就显得尤为重要，不仅关系到生命财产安全，对社会的稳定和经济发展都有重要影响。

关键词：房屋建筑；安全影响因素；管理体系；房屋建筑业主责任

前言

我国城镇房屋的建设规模不断增大，建设速度不断加快，但是在项目前期决策、设计、施工不当造成的隐患，后期维护管理的不当都加速了房屋的衰老。针对我国建筑业普遍存在的“重建设、轻管理”的现象，我国有必要加快研究和建立“建筑物全寿命周期质量安全管理制度”。

1国内房屋建筑物使用安全管理存在的主要问题

经过20多年的探索实践，我国房屋安全上“重建设、轻管理”、“重应急、轻预警”的现象有了很大缓解，但是房屋使用安全管理上仍存在很多问题。

1.1房屋建筑物安全性问题纷繁复杂

我国的城镇大都在不断扩张中进行翻新重建，但仍有大批老旧住宅由于年代久远、非法改造、周围环境剧烈变化等因素，结构安全性能已经不能满足现有规范要求。每个阶段都因所处的时代背景、技术水平等限制，产生不同的房屋建筑质量安全问题。如上世纪50年代建造的房屋，多为砖混结构，使用的砌体砂强度偏低，板与墙之间的连接强度低，整体牢固性差，若遇地震等剧烈震动情况影响很容易引起房屋建筑物的连续倒塌；上世纪80年代和90年代，处于经济转型和快速发展时期的中国，建设规范逐步完善，抗震指标也有所加强，但因为市场经济驱动，很多黑心建筑商对工程偷工减料，造成严重的工程质量问题。

1.2房屋建筑物使用寿命偏短

我国建筑设计使用年限标准至今已经经历了四次变更，分别是1966年、1974年、1989年和2000年。我国规定重要的的建筑设计使用年限一般是100年左右，一般的建筑物设计使用年限是50年（住宅的设计使用年限就是50年）。然而现实中我们经常看到，建筑物未到设计使用年限就已经出现了重大问题，因此有关专家认为，建筑寿命的长短不能用使用年限来衡量，它与建筑的设计质量、施工质量、使用维护都有密切关系。尽管在一般建筑设计使用年限规定上国内外差距不大，但西方国家对于建筑物的维护和保养更加注重，才延长了建筑物的寿命，甚至远远长于设计使用年限标准。

1.3房屋建筑物使用安全管理立法有待完善

我国现行的和安全生产管理方面的法规大都是分是针对在建工程的安全而言的，涉及到房屋使用阶段的安全管理很少。随着法治建设和依法治国理念的逐步深入，房屋使用阶段的安全管理亟需一部全国层面上的法律来指导、规范全国各地的房屋使用安全管理。

1.4房屋建筑物使用安全管理观念淡漠

重视房屋的建设过程是无可厚非是，因为只有建筑物符合各项标准、规范要求，房屋建筑物的后期使用安全才算有可靠的前提和基础。但是我们必须意识到，在房屋建筑物的使用年限中，建设期一般只有短短的两到三年，只占房屋全寿命的很小一部分，房屋建筑物更多的时间是处于长达几十年的使用阶段。而当前我国从制度制定者到实施者都没有对此引起高度重视，房屋使用安全和安全管理观念淡漠。各级政府和行政主管"部门对房屋使用安全的重视程度不足，法律法规的制定显得落后；房屋产权人和使用者有时为了满足自己的使用要求，存在盲目拆建改造的现象，无视房屋使用安全。

2影响房屋建筑物使用安全的因素

房屋建筑物的安全问题不仅要考虑房屋当前的质量状况，还要考虑房屋建筑物涉及到的多个方面，如结构安全、居住安全、环境安全等。

2.1房屋结构对房屋安全的影响

传统的房屋建筑物安全涉及到几个方面，主要是房屋的承重结构、非承重围护结构、建筑部件以及建筑设备等几个部分，具体如下：

承重结构的安全性：主要是房屋建筑物的楼板、梁、柱、承重墙、基础等承重结构构件。结构之于建筑的重要性就好比骨架之于人的重要性一样，一旦受到破坏，势必会引起重大安全问题。

非承重结构的安全性：常见的非承重结构主要包括玻璃幕墙、地板、隔断墙、门窗等。这类结构的安全问题在于会引发突发事故，如外墙贴面、挂板、玻璃幕墙等坠落伤人等。

建筑设备的安全性：水、电、供暖、燃气、通风等都属于建筑设备范畴，它们的主要安全问题是可能会诱发事故，如爆炸、燃烧等。

2.2 房屋使用年限对房屋安全的影响

既有建筑结构安全评价需要考虑结构的未来安全性和使用情况。建筑物的已服役年限、是否经历过超过设计荷载的情况、建筑的初始设计用途以及使用的房屋建筑标准是影响建筑物安全性能的最重要因素。虽然这些因素没有直接造成建筑物的损坏，但是会不同程度地削弱建筑结构的强度和刚度，还会存在安全隐患。因此，在评价房屋建筑物的安全性能的时候必须考虑这些因素，可以作为间接的评判指标。

2.3居住环境对房屋安全的影响

在全球化变暖的前景下，建筑正由传统高消耗性发展模式转向高效绿色发展模式，绿色建筑是当今世界建筑发展的必然趋势。绿色建筑以可持续发展为原则，运用高新技术对建筑全寿命的各个环节进行科学的设计和建造，力求创造高效、低耗、无废无污染、健康舒适、绿色平衡的建筑环境。这样的建筑不仅对周围生态环境而言是更加友善的，对使用者而言更是一种健康的享受。因此，在房屋建筑物安全性能评价中也需要考虑房屋的生态环保性能、可持续使用性能等绿色因素。

2.4人对房屋安全的影响

人是系统中具有主观能动性的因素，人的行为会对系统产生不同的影响，积极的维护可以为房屋建筑物安全性能提供正面、有利的作用，不合理的使用如违规改造等行为会给房屋建筑物留下巨大的安全隐患。有调查发现，很多的房屋安全问题是因为使用者的不当操作造成的，如违规拆改建等。因此，在评价房屋安全性能时，与房屋建筑物安全相关的人员的素质也是非常重要的。

3结合国外先进经验，建立符合中国国情的房屋建筑管理模式

3.1从房屋建筑物全寿命周期出发，建立管理模式

我国现阶段勘察、设计、施工、使用等各阶段都有了相对较完善的法律法规，但是针对房屋建筑物全寿命周期的管理法律上的相关规定不够明确，因此，房屋建筑物各阶段的管理要拓展到全寿命周期管理，同时要避免简单加和。

3.2明确各阶段利益主体的责任

通过法律法规明确各阶段利益主体的管理义务和责任，学习曰本和台湾对于模糊责任的界定，使得房屋建筑物使用各阶段都能找到相应的责任主体。通过立法手段，将各利益主体责任写入法律中，在完善的法律体制下，才能各司其职，做到有法可依，执法必严。

3.3贯彻服务性政府的理念，适当增加机构分布密度和人员数量

从国内外优秀城市的做法来看，建立全民皆可享受到的房屋使用安全管理体制取决于分布在基层的机构和专业人员的数量。可以仿效台湾的做法，将政府职能由符合条件的公司执行，运用市场化手段对资源进行合理分配，提高政府服务效率。

3.4拓展专项维修资金

拓展专项维修资金的来源及使用方向，推进贷款和保险业务的开展。

3.5加强防震减灾法规体系建设，完善灾害应急机制

我国现行的防震减灾法律法规种类繁多，但均为单灾种法律，单灾种法律法规在应对灾害的多元化方面存在着一定的局限性，如部门间协调分工不明确、救援工作综合性不强等问题。因此，有必要从综合防灾减灾方面进一步完善灾害应急机制。强化城市抗震减灾能力时，可以参考曰本城市防灾公园的设计和规划思路，“平突结合”以备应急避难之用。

4房屋建筑业主的责任

4.1正确、合理使用房屋建筑物

如果说建设者的质量安全控制措施是决定房屋建筑物质量的基础因素，那么业主后期使用方法和过程则是决定房屋建筑物服役年限和后期质量安全的关键因素。房屋建筑物的使用功能是与它的初始设计密切相关的，如工业建设的设计荷载与民用建筑的设计荷载就存在明显区别，结构做法上也是不同的，擅自改变房屋建筑物的使用功能必然会改变房屋的荷载、受力情况，进而影响结构的整体稳定性，严重者会造成房屋姆塌等事故。

4.2对房屋建筑物进行定期检查和检测

按照香港和台湾的经验，定期对房屋建筑物进行检查和检测可以有效避免不必要的房屋安全事故。业主作为房屋建筑物的拥有者，对房屋建筑物进行检查和检测主要分为两方面的任务：

4.2.1定期进行曰常检查。可以通过观察房屋建筑物裂缝情况、构件是否变形等直观现象来对房屋建筑物进行检査。对可能影响房屋建筑物安全的潜在因素、薄弱环节进行排查，如违法改建拆建、走道火灾隐患等。

4.2.2定期请专业检测单位进行检测。专业检测单位的检测一般是基于高技术仪器，能对看不见的安全因素进行仔细检测，如房屋建筑物的钢筋弯曲情况、构件变形尺度、房屋不均匀沉降程度、消防安全等，通过科学检测确保房屋质量安全。并定期将检测结果报相关部门进行备案，便于建筑物是信息管理。

4.3按规定承担出租者的义务

业主如果将名下房屋出租给承租人，必须承担出租者相应的安全责任。业主有义务按照合同规定的时间和方式交付租赁物，向承租人出具房屋建筑物的安全证明。当建筑物出现安全问题时，业主有义务对其进行维修加固直至恢复原状。同时，为了建筑物的正常使用，业主也有权告知承租人建筑物的使用方法和使用要求，有权要求承租人按照自己的要求使用建筑物。

5结束语

房屋建筑物的使用维护过程占据了房屋全寿命的大部分，因此对于使用阶段建立起长效的管理机制不仅可以延长建筑物的使用周期，也为使用者提供了一个更加相对安心的生活环境。

参考文献：

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[2]李陵洲，陈曦虎.我国房屋安全管理现状分析与建议[J].住宅科技，2011（03）

[3]李睿.国内外房屋建筑物管理制度的比较和借鉴[D].清华大学，2008：1―124