工业遗址保护与开发为导向的棕地再开发

摘要：本文以北京市焦化厂工业遗址为例，通过对工业遗址中具有重要价值的老旧生产设备、工业建筑等工业遗产进行保护与再利用，调动多方利益参与到工业遗址的保护与开发中。焦化厂项目在设计与实施过程中形成了一套行之有效的工业遗址保护与开发为导向的棕地再开发的发展策略，为工业遗址的棕地再开发提供了成功的借鉴案例。

关键词：工业遗址、保护与开发、棕地再开发

棕地为英文：“Brown Field”的直译，指存在一定程度污染，已经废弃或因污染而没有得到充分利用的土地及地上建筑物的总称。城市棕地再开发的目的是对城市建设用地的有效重复利用。减少城市建设中对“绿地”的直接開发，减缓城市蔓延及城市中心区的衰退，为城市注入新的活力。

近年来，随着北京市城市开发以及能源和产业结构的调整，工业污染场地修复不仅是土壤污染防治工作的主要内容之一，同时也成为保障全市土地利用资源的重要举措。焦化厂是“十一五”时期，为实现北京“绿色奥运”承诺，改善城市环境质量，首批进行停产搬迁转型的大型化工企业之一。

焦化厂经过近50年的建设，形成的工业建构筑物及设施设备具有独特的工业风貌，能够反映其曾经辉煌的历史。焦化厂作为北京重要的工业遗址，如何保护与再利用，一直以来是社会各界广泛关注的议题。应综合考虑城市历史文化保护、环境污染修复、产业发展、城市建设等多方面的要求，使其有利于资源节约型、环境友好型社会的建设，有利于保留城市历史记忆，突出地区特色风貌，打造北京工业遗产保护示范。

一、工业遗址棕地保护与再开发的模式研究

工业遗址的保护与再开发，经过国内外多年的实践，已经形成了相对完善的模式，主要包括原址保留、迁建保留、拆除、旧址污染治理四种方式。

（一）原址保留;（1）加固建筑或设备设施结构与基础;（2）修缮建筑表面，加固墙体、外壁;（3）整体保护同一生产工艺流程的设备设施与周边环境。

（二）迁建保留;（1）设施设备整体搬迁，重新选址组装;（2）工业旧址部分迁移，只保留核心工艺和文化价值。

（三）拆除;（1）综合考虑文化价值、工程质量等因素对工业旧址地上部分或整体移除;（2）在原址对已拆除工业旧址进行其他方式展示，或重新选址复建。

（四） 旧址污染治理;（1）机械表面铲除;（2）高压水冲洗建筑、设备表面;（3）高温高压蒸汽处理;（4）多种方式结合（如高压水冲洗结合表面机械铲除）。

二、焦化厂工业遗址的保护与再开发

焦化厂地块占地约1.3平方公里，东侧是东五环，南邻化工路，西北侧是焦化厂西路。对焦化厂地块的保护与再开发是基于对现状建筑、土壤等综合评价的基础上，从生态修复、建筑修复两方面制定的系统性发展策略。

（一） 现状分析与综合评价

1、现状分析;（1）建筑质量;对工业旧址现状质量进行分析，综合考虑未来这些旧址建筑的再利用价值。在原焦化厂范围内现存59处工业旧址中，建筑质量基本可以分为三类：建筑质量较好;建筑质量一般;建筑质量较差。建筑质量较好的工业遗迹为4处，建筑质量一般的工业遗迹为44处，建筑质量较差的工业遗迹为11处。（2）建筑污染;原焦化厂范围内，现存工业59处旧址中，受污染建筑42处。可通过高压水冲洗、高温高压蒸汽处理、高压水冲洗结合表面机械铲除进行修复。（3）土壤污染;场地污染最严重的区域属于保障房建设区域。此外煤气精炼分厂东南侧土壤污染较重，涉及6.5m-10m的土壤污染。而作为核心工艺流程的三处炼焦分厂土壤污染深度在1.5米以内。可通过原址修复法、客土修复法、换土修复法等方式进行修复。

2、综合评价;待开发的保障房建设、地铁车辆段建设、地下连廊与商街建设对现存工业旧址产生巨大影响。在焦化厂现存的59处工业旧址中，受各类建设影响21处，核心工艺流程不受影响。经过综合分析评价，对于旧址园中现存的59处工业旧址，强制保留15处，建议保留12处，迁建保留2处，建议拆除30处。

（二） 生态修复

1、土壤修复;场地内土壤污染主要分为多环芳烃（PAHs）及苯、萘。场地污染最严重的区域属于保障房建设区域。此外煤气精炼分厂西南侧土壤污染较重，涉及6.5m-10m的土壤污染。而作为核心工艺流程的三处炼焦分厂土壤污染深度在1.5m以内。

综合经济因素、项目实施经验、项目实施的场地需求以及修复周期等方面，采用原地异位热解吸、原地异位物理通风、原地常温热解吸等技术手段对场地内的土壤进行修复，修复后的土壤原地基坑回填。

2、地下水修复;场地内废水的主要污染物为苯，主要集中在西南部区域，属于保障房建设区，采用止水帷幕-疏干排水-异位水处理技术对地下受污染的水进行处理。处理后的排水满足北京市《水污染物排放标准》（DB11/307-2013）中排入设置市污水处理厂城镇排水系统的限值要求，即苯浓度不应高于0.5mg/L（处理率不低于50%）。

（三）建筑修复与再利用

1、建筑修复;对工业遗址建筑的修复有两种形式：一是高压水冲洗，二是高压水冲洗结合表面机票摘除。建议保留的29处工业旧址中，需高压水冲洗11处，高压水冲洗结合表面机械铲除的工业旧址16处，不需要处理的工业旧址2处。

2、功能提升;结合保留与修复的工业遗址，打造工业遗址公园。与传统的遗址保护不同，工业遗址保护更加强调对工业建筑生产流程的保留、建筑空间的再开发，以适合现代发展的需求。针对遗址公园的保护再利用，主要包括两种方式：一是作为景观环境的一部分加以利用，二是植入符合工业旧址公园特色的创意办公、配套商业、科普展示及休闲娱乐功能。

（1）景观化处理;第一、基于观赏功能的景观再利用。工业遗址构筑物可以作为生态景观与标志物，提升园区整体环境。

第二、基于体验功能的景观再利用。将具有一定功能和场地特色的工业遗址作为体验式活动空间，提升园区的体验性。

（2）植入新功能 ;第一、增加办公等工作空间。将不同尺度的旧厂房改造成文创产业需要的不同大小的灵活的办公空间，满足现代办公的需求。

第二、增加商业配套空间。利用小型或条形旧厂房和办公楼改造成便利店、快餐厅、特色商店、杂货市场等商业服务配套设施。

第三、增加科普展示功能空间。利用旧厂房内完整的大空间，结合工业文化，作为博物馆、艺术馆、图书馆等。

第四、植入休闲娱乐功能。工业旧址独特的不规则空间可以作为咖啡厅、酒吧、茶座等室内休闲交往空间。

三、结语：

基于焦化厂区域对整个地区开发建设的影响以及多元利益主体的现状，为加强对焦化厂区域各工程项目主体之间的沟通与衔接，避免各自为战，建议采用总体协调管理+具体项目包的机制进行统筹管理。

总体协调管理：由市政府或者市政府授权组织系统机构，建立市区联动的联席会议工作机制，对开发建设中涉及的功能及产业定位、土地出让方式、交通路网建设、公共服务配套设施完善等关键节点和问题，进行统筹调度，确保规划实现。

具体项目包：基于地块开发性质、用地条件等要素，将焦化厂开发建设工作化整为零，分为五个可实施的项目包：分别是区域土地一级开发整理、工业旧址园、新增保障房、地铁上盖物业、综合开发区。

通过对焦化厂工业遗址中具有重要价值的老旧生产设备、工业建筑等工业遗产进行保护与再利用，调动多方利益参与到工业遗址的保护与开发中。焦化厂项目在设计与实施过程中形成了一套行之有效的工业遗址保护与开发为导向的棕地再开发的发展策略，为工业遗址的棕地再开发提供了成功的借鉴案例。

参考文献：

[1] 鲍茜，徐刚.基于大遗址保护的工业遗产保护利用探索[J].城市规划，2012（06）.

[2] 曾声，荆福全.基于城市形象提升的沈阳经济区工业遗址保护研究[J].区域经济，2016（05）.

[3] 陈丹，罗秋媛.深化城市修补理念，营造工业遗址公园[J].中外建筑，2017（08）.