基于AHP模糊法的房地产投资建设项目地段选择研究

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摘  要：文章针对目前房地产公司投资建设项目关于地段选择所遇到的瓶颈，根据实际特点建立评价指标体系。在层次分析法

（AHP）求出其相关指标权重的基础上，运用模糊综合评判法，得出待选地段的模糊评估值，对比选出最符合房地产公司实际需要的地段。结果表明，该方法在地段选择中的运用是有效的，对于解决房地产项目地段选择问题提供了很好的理论依据。

关键词：层次分析法（AHP）;模糊综合评判法;地段选择

中图分类号：TU984         文献标志码：A         文章编号：2095-2945（2019）27-0068-04

Abstract： In view of the bottleneck encountered in the selection of sections in the investment and construction projects of real estate companies， this paper establishes an evaluation index system according to the actual characteristics. On the basis of the analytic hierarchy process （AHP） to calculate the weight of the relevant indicators， using the fuzzy comprehensive evaluation method， the fuzzy evaluation value of the selected location is obtained， and the location that best meets the actual needs of the real estate company is selected. The results show that the application of this method in location selection is effective， and provides a good theoretical basis for solving the problem of real estate project location selection.

Keywords： analytic hierarchy process （AHP）; fuzzy comprehensive evaluation method; location selection

引言

房地产建设项目投资往往有多个地段可供选择，每个地段的选择关乎项目的市场运营情况。房地产项目公司对地段选择必须要进行可行性研究，在项目建设的必要性、项目技术的可行性以及项目经济合理性的基础上进行地段的选择。如今房地产项目公司面临的主要问题在于多地段的可行性研究都满足相应的指标要求，但项目公司的领导层在决策上出现一定的分歧，导致项目建设难以进行，项目收益可能达不到最满意化。本文研究在项目可行性研究满意的基础上，查阅有关地段选择的文献资料[1-5]，本文根据房地产项目地段的特点，结合相关的评价指标，运用层次分析法（AHP，analytic hierarchy process）和模糊综合评判法（fuzzy comprehensive evaluation）对两个地段进行客观评价，对比得出合理结果。

1 方法介绍

1.1 层次分析法原理步骤

（1）建立多层次分析结构

该结构一般包括目标层，准则层和方案层。目标层是指决策目标层，确定该系统的总目标，位于层次最上方;准则层是指基于目标任务的条件下，按照一定的指标性质进行分类，得到一系列的准则（子准则）;方案层是指层析分析结构的最底层，该层具有若干方案。

（2）建立两两比较的判断矩阵

判断矩阵是指基于上层元素条件下，本层次元素之间相对重要性的比较，对于一般的单一准则，采用1～9标度法进行判断。

（3）计算判断矩阵的最大特征值及归一化特征向量

对判断矩阵A的每一列向量进行归一化，得到

（1）

特征向量为

最大特征值？姿max为

（3）

（4）計算单排序权向量并做一致性检验

称C.I.为一致性检验指标，n为判断矩阵中元素个数。R.I.平均随机一致性检验指标值，参考表1。

当C.R.<0.1时，认为判断矩阵A的一致性是可以被接受的，即认为判断矩阵A=（aij）近似满足一致性。

（5）计算递阶层次组合判断的一致性检验

1.2 模糊综合评判法步骤

（1）确定评价对象的P因素集和评判集V

因素集P={P1，P2，…，P？琢}，？琢为指标（是指所有指标）个数，本文因素集P共有14个子指标（子准则层内）。评判集V是指各因素相应的评语组成的集合，该集合一般由专家对各因素具体指标值进行评判，得到评判集V={V1，V2，…，Vm}，m为评判集个数。本文的评判集为V={非常满意，比较满意，一般，比较不满意，非常不满意}，且赋予其特殊值为： V={5，4，3，2，1}。

（2）建立模糊关系矩阵R

元素（因素）集P中第？琢个元素对评判集V中第m个元素的隶属度表示为R？琢m，则模糊关系矩阵为：

（3）进行模糊综合评价

式中：W为由AHP得来的所有指标的权重集;R为模糊关系矩阵， ？滋为模糊隶属度，？兹为模糊评估值，代表评价结果。

2 应用举例

某房地产公司欲在西安市二环边界上投资开发房地产项目，项目类型为居住和商用，目前有两个地段可供选择。该房地产公司委托项目可行性研究机构对这两个地段进行可行性研究，发现两个地段项目的可行性均满足相关要求，对该公司决策层带来了一定的决策困扰。根据地段选择的因素，建立房地产建设项目地段选择指标体系。具体如图1所示。

（1）准则层和子准则层中各指标权重的确定采用AHP方法，下面结合专家们协商一致的判断比重，给出判断矩阵，利用Matlab软件计算判断矩阵的最大特征值和相应的特征向量（权重），并做一致性检验，结果见表2-7。

表2 准则层的判断矩阵与一致性检验

表3 建设条件B1判断矩阵与一致性检验

表4 前期费用B2判断矩阵与一致性检验

表5 安全与绿化条件B3判断矩阵与一致性检验

表6 市场运营B4判断矩阵与一致性检验

表7 社会效益B5判断矩阵与一致性检验

（2）对本项目的准则层而言，有

C.I.1=0.03735，R.I.1=1.12，C.R.1=0.033

根据（5）～（7）式得出

因为C.R.2<0.1，所以，递阶层次结构在2层水平上有满意的一致性。

（3）通过问卷调查，对各个因素做出决策专家的评语判断，将各因素的评判出现次数除以人数（10人），得到模糊关系矩阵R，该房地产建设项目地段共有两个地方（方案）可供选择，分别给出模糊关系矩阵R1和R2。

得到模糊隶属度和模糊评估值：

评估值为3.793。

评估值为4.088。

通过对比，按照最大隶属度准则和置信度准则（？姿=0.6）比较，两项目的地段选择都是比较满意，不具有区分度，按照模糊评估值准则判断，第2个项目地段选择的评估值要高于第1个项目地段选择的评估值，在第1个项目地段选择达到基本满意条件下，该房地产公司的决策领导们更加倾向于第2个项目地段的选择。

3 结束语

本文根据房地产建设项目地段选择的特点，建立相应的指标体系，结合层次分析法和模糊综合评价法，得到各个方案（地段选择）满意度的评估值。两种方法结合起来保证了评价结果的准确性，为当房地产建设项目领导层决策冲突问题出现时，提供了合理的解决方案，同时在满足可行性研究的前提下，实现项目最满意的决策。

參考文献：

[1]马丽丽，田淑芳，王娜.基于层次分析与模糊数学综合评判法的矿区生态环境评价[J].国土资源遥感，2013，25（3）：165-170.

[2]肖琳，张璐，程硕，等.层次分析法在沼气厂址选择中的应用[J].价值工程，2011，36（4）：67-68.

[3]陆斌.A大型火力发电厂厂址选择研究[D].长春：吉林大学，

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[4]王华.建设项目评估[M].北京：北京大学出版社，2008，8：88-97.

[5]王丽丽.模糊数学法结合层次分析法用于清洁生产潜力评估研究[D].重庆：重庆大学，2010：1-51.